Завышение стоимости квартиры при ипотеке: схема

Без оформления ипотечного кредита, прибегая к помощи банков, у многих россиян не получается самостоятельно купить собственную недвижимость. Но нужно понимать, что ипотека является одной из самых сложных и длительных процедур кредитования. И наиболее опасной, риски существуют непосредственно для самого заемщика. Ведь если возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства, и займополучатель не сможет выполнять взятые обязательства, жилье отойдет банку.

Такие риски существуют и становятся актуальными, особенно учитывая долгосрочность таких кредитов. Но на первоначальном этапе оформления жилищной ссуды, когда происходит завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца также возрастают. Но почему появляется необходимость искусственно завышать цену выставляемой на продажу квартиры, и как именно рискует при этом продавец?

Основные термины стоимости недвижимости

Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

1. Кадастровой.
2. Рыночной.

Кадастровая стоимость

Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.

Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

Рыночная стоимость

Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

• спроса на жилье в данный период времени;
• политического и экономического положения в стране;
• сезона (времени) года;
• объема полученных льготных сертификатов.

При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износ дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью

Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10–50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.

Чем выше авансовый (первоначальный взнос), тем он выгоднее для займполучателя. Ведь от его уровня зависит размер выдаваемого займа, который приходится возвращать уже с процентами.

Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.

Почему происходит завышение стоимости недвижимости

Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.

Ошибочные причины

Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:

1. Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией. Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
2. Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибок в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
3. Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.

Чем угрожает покупателю данная ситуация

Такая ситуация, как искусственное завышение стоимости недвижимости, может стать угрожающей и для самого приобретателя. Риски для него могут быть следующими:

1. Трудности в предоставлении отчета по оценке приобретаемого жилья, который в обязательном порядке требует кредитор. Если вдруг предоставленная отчетность вызовет подозрения, он будет отправлен на перепроверку и, при выявлении завышения, банк откажет в кредитовании.
2. Могут произойти и неприятности из-за недобросовестности продавца. Ведь на протяжении всего ипотечного кредитования у него на руках будет иметься долговая расписка. И ничто не помешает обратиться непорядочному человеку в суд вместо того, чтобы порвать расписку после окончания сделки. Такое происходит, если продавец решит вымогать лишние деньги, ведь повышение будет расцениваться, как мошенничество.

Чем рискует продавец

Но не только покупатель недвижимости может столкнуться с различными неприятностями из-за искусственного повышения стоимости. Такая схема становится рискованной и для самого продавца. Ведь еще никто не отменял уголовную ответственность, которая маячит перед обоими участниками такой сделки по факту «мошенничество».

Как провести завышение жилья по ипотеке

Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5+1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ю стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости

В сфере ипотечного кредитования существует довольно высокий уровень конкуренции. Поэтому многие кредитно-финансовые организации, даже мощные и уважаемые, достаточно лояльно относятся к предоставляемым цифрам-показателям. К таковым организациям относятся:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• банк Российский капитал;
• Райффайзенбанк;
• Ак Барс;
• Промсвязьбанк;
• Россельхозбанк;
• Металлинвестбанк;
• ФК Открытие;
• Транскапиталбанк.

Основные этапы по проведению сделки продажи-покупки недвижимости

При проведении сделок по недвижимости очень многие моменты зависят от предусмотренных мелочей. Поэтому к проведению таких сделок следует подходить крайне ответственно. А действовать по имеющейся схеме, которая определяет всю последовательность действий. Они таковы:

1. Поиск подходящего покупателя. Это достаточно простой шаг, в среднем на появление заинтересованного в предлагаемой недвижимости человека уходит 2–3 месяца.
2. Оформление соглашение купли-продажи. Данный документ является гарантией проведения сделки и предоставляется в банк-кредитор.
3. Заключение документа о передаче задатка. Эта бумага не требует обязательного предоставления в банк, но становится хорошей гарантией и подтверждением серьезности намерений покупателя.
4. Составление договора купли. Это происходит только после получения одобрения в выдаче кредита. Такой документ составляется официально и обладает юридической значимостью.
5. Получение и передача продавцу денежных средств. Происходит после регистрации недвижимости в Росреестре и передаче ее под залог кредитно-финансовой организации. После предъявления кредитору оформленных бумаг по квартире и их рассмотрения, производится окончательный денежный расчет, и денежные средства уходят на счет бывшего собственника.

Достоинства и недостатки ипотеки для продавца

Основное преимущество для собственника, который готов продать свою недвижимость ипотечному приобретателю – это быстрая и гарантированная возможность реализовать запланированную торговую сделку. Ведь для собственника, желающего продать жилье, не принципиально, как именно он получит деньги, тем более что банк, предоставляемый ипотечное кредитование, официально гарантирует перевод заявленной стоимости недвижимости на счет продавца.

К основному минусу можно отнести факт, что далеко не вся недвижимость будет считаться ликвидной и, следовательно, одобренной банком. В данной ситуации придется продолжать поиски покупателя, готового взять жилье за «живые» деньги. Также к минусам ипотечного кредитования для собственника предлагаемой недвижимости относится и довольно объемный пакет документации, в том числе и различные справки, которые служат подтверждением ликвидности квартиры.

Выводы

В условиях современного рынка недвижимости оформить ипотечное кредитование без внесения авансового платежа вполне возможно. Но, если клиент запланировал претворить в жизнь такую схему, как искусственное завышение стоимости жилья, необходимо все тщательно взвесить и сто раз подумать. Стоит ли игра свеч и не обернется ли предоставление банку-кредитору недостоверной информации достаточно серьезными неприятностями для всех участников такой сделки.