Займ под залог частного дома

Для оформления крупной суммы на личные нужды, многие банки РФ предлагают взять кредит под залог дома без справок и поручителей. Займы, обеспеченные имуществом, регулируются статьей 334–338 ГК РФ и несут минимальные риски потерь для банков. Недвижимость, заложенная в качестве гарантии выплаты долга, позволяет снизить ставки, увеличить размер ссуды.

Особенности потребительских займов под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости характеризует ряд особенностей:

1. Жилые помещения отличаются невысокой ликвидностью, относительно однокомнатных или двухкомнатных квартир.
2. Сумма займа определяется оценочной стоимостью жилья с учетом ставки дисконтирования. На практике банки соглашаются выдавать ссуды размером 50–70% от цены залогового имущества.
3. Процедура оформления обеспеченного кредита требует длительных затрат времени на проведение оценки объекта и регистрации сделки по обременению.
4. Клиент имеет право расходовать кредитные средства на собственное усмотрение (улучшение жилищных условий, приобретение дорогостоящего имущества, открытие бизнеса, лечение или путешествия).
5. Страхование залогового объекта является обязательным требованием, позволяющим снизить потенциальные риски при отказе клиента выполнять обязательства или при возникновении форс-мажоров.
6. Возможно заключение договоров с залогодателем и третьими лицами, дающими согласие на передачу прав собственности под обеспечение кредита. Часто заемщики закладывают имущество супруги, родителей, совершеннолетних детей.

Важно! Займ под залог частного дома предоставляется при условии обязательного залога земельного участка.

Обеспечение земельным наделом должно соответствовать ряду требований:

1. Убедитесь в отсутствии обременений (ареста, залога, дарения).
2. Подтвердите права собственности правоустанавливающей документацией (решениями, вынесенные государственными органами, актами приема-передачи участков, свидетельством о праве на наследство).
3. В залог принимают наделы, отведенные под жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства или садоводство. Участок должен быть единым и сформированным, не разделенным на доли с выделом в натуре. Важно определить границы и правила пользования со смежными пользователями.
4. Участки, находящиеся в пределах водо-, лесоохранной и резервной зоны не рассматриваются. Минимальная площадь земли – 6 соток.

Где оформить

Кредит под залог имущества без справок и поручителей оформляют банки России, МФО и частные кредиторы. Однако, специалисты рекомендуют подавать заявки в крупнейшие финансовые организации, завоевавшие доверие клиентов и государства.

Ниже предложена подборка лучших предложений.

Банк	Сумма займа, руб.	Ставки, %	Срок, лет	Оценочная стоимость недвижимости, %	Примечание
Сбербанк	500000-10000000	12	20	60	+ 0,5 % для незарплатных клиентов +1% при отказе от личной страховки
Россельхозбанк	100000-10000000	16,5	1-10	50	+ 2 % при отказе от личного страхования   — 0,5 % для зарплатников
Совкомбанк	100000000	13,99	15	70	+3,9 % при подключении услуги «Гарантия минимальной ставки»
Абсолют банк	500000–15000000	12,5	15	70	—
Восточный Банк	30000000	9,9	20	50%	ставки устанавливаются индивидуально

Окончательная стоимость кредита включает стоимость дополнительных услуг, оплачиваемых клиентом: оценку недвижимости, личную и имущественную страховку, справки и выписки. Многие банки берут комиссию за снятие наличных, открытие счета, утверждение документации.

Процедура оформления кредита под залог имущества

Оценив предложения банков, рассчитайте размер ежемесячных зачислений по обеспеченному займу и сопоставьте с собственными возможностями. Сумма обязательных взносов должна на 40% процентов покрывать объем поступлений. Оставшиеся средства разделите на количество членов семьи, он должен превышать размер прожиточного минимума. Если финансовое состояние позволяет оформить долгосрочный кредит с обеспечением, проведите процедуру в несколько действий:

1. Подготовьте комплект документов, удостоверяющий личность, место работы и доход.
2. Отправьте кредитную заявку на сайте или в офисе компании. Срок рассмотрения анкеты занимает 2–14 дней.
3. Дождитесь ответа банка. В рамках действующего законодательства (ст. 821 ГК РФ от 26 января 1996 года) причина отказа не разглашается.
4. При одобрении обратитесь к кредитному менеджеру для подачи документов на недвижимость.
5. Оформите договор по кредиту и обременению.
6. Банк подаст бумаги в Регистрационную палату для обеспечения прав на частный дом. Условие предусматривает ограничения на распоряжение имуществом: продажи, долгосрочной аренды, залога, ареста.
7. При успешном обременении недвижимости, банк предоставит заемщику сумму, предусмотренную кредитным договором. Кредитные средства предоставляются наличными или безналичным переводом.

Требования к заемщику и недвижимости

Общие критерии оценки заемщика включают возраст 21–75 лет, наличие российского гражданства и положительной кредитной истории. Доверие банка вызывают клиенты, подтвердившие стабильный заработок и трудоустройство. К другим требованиям относят наличие контактных номеров, военного билета, высшего образования. Выгодные условия доступны зарплатным клиентам, госслужащим и сотрудникам компаний-партнеров.

Оформляя кредит под залог загородного дома с участком, банк исключает вероятность нахождения объекта в ветхом, аварийном состоянии, наличие сторонних обременений или задолженности по коммунальным услугам. Важно убедиться в исправности коммуникаций: электрической, водопроводной, газовой, отопительной и канализационной магистрали. Предпочтительно расположение объекта в регионе присутствия банка. Особое внимание финансовые учреждения уделяют наличию инфраструктуры в ближайшей доступности, подъездных путей и престижности района. Помещение, размещенное на окраине области, имеет минимальные шансы стать объектом залога.

Перечень документов

Для рассмотрения кредитной заявки потребуется пакет бумаг:

1. Анкета, включающая личную и контактную информацию заемщика, сведения об образовании, семейном положении, месте проживания и работы. Также потребуется указать параметры залогового имущества и кредитного продукта.
2. Паспорт, сведения о регистрации по месту пребывания.
3. Подтверждение финансового состояния (справка 2НДФЛ, по форме банка, налоговая декларация, договора аренды, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности).
4. Бумаги по месту работы — трудовая книжка или договор найма.
5. Дополнительные бумаги, повышающие шансы одобрения займа — СНИЛС, ИНН, водительские права, ОМС, загранпаспорт.

После одобрения кредитной заявки сотрудники финансовой организации предложат предъявить документы по залоговому объекту (срок 90 дней).

Жилое помещение	Участок
Основание возникновения прав владения имуществом (документы по купле-продаже, мены, дарения, наследственности, приватизации)
Оценочный отчет
Справка из ЕГРН
Соглашение супругов на передачу недвижимости под залог
Заявление клиента о том, что при появлении прав собственности он в браке не состоял
Разрешение опекунского совета
Брачный контракт
Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных жильцах
Техпаспорт/поэтажная планировка и экспликация здания

Погашение долга

Стандартной для всех компаний является возможность внесения наличных денег в офисе, безналичных переводов из другого банка, автоматического списания с карты или зарплаты клиента. Дополнительные возможности предоставляют финансовые учреждения, располагающие широкой сетью банкоматов или терминалов, услугами партнеров (платежной системы Киви, «Золотая Корона», «Элекснет», «Почта России»).

Информация для дольщиков

Получить деньги под залог дома могут только единоличные, полноправные собственники. Если заявитель предложит оформить в залог долю имущества, работники финансового учреждения откажут в проведении сделки. Даже согласие других собственников на обременение недвижимости не повлияет на положительное решение кредитора. Долю в доме продать на рынке недвижимости невозможно.

Кредит под залог строящегося дома

Действующие программы позволяют получить средства для оплаты ремонта или завершения постройки. Залоговым имуществом выступает недостроенный объект или земельный участок. По окончании стройки банк потребует оформить готовое жилье в залог. Процентные ставки по кредиту под строительство выше относительно ипотеки на приобретение готового жилья. Займы предоставляются единовременно или траншами. Для получения ссуды потребуется предоставить поэтапный план строительства, отчет о проведенных работах, предстоящих действиях. Возведение здания проводится с участием подрядчиков, готовых подтвердить целевое расходование средств документально.

Критерии оценки недостроенных помещений:

1. Дом должен быть возведен минимум на 50% согласно плану.
2. Земля под застройку должна полностью принадлежать заемщику.
3. Здание официально зарегистрировано, как незавершенный строительный объект.

Условия получения кредита под залог недостроенного дома:

Банк	Программы	Ставки, %	Сумма, руб.	Срок, лет
ЮниКредит Банк	Целевой	12,25	15000000	30
РосЕвроБанк	Под залог имеющегося жилья	9,75	7000000	20
Абсолют Банк	Перспектива	12,25	15000000	15

Привлекательность имущественных займов

Ссуда под залог частного дома выделяется среди целевых и необеспеченных программ жилищного кредитования рядом преимуществ:

1. Многие кредиторы оформляют крупные суммы по двум документам. Благодаря высоким гарантиям обеспеченного займа, наличие активных займов в иных финансовых учреждениях — не помеха. Часто кредиторы допускают наличие негативной кредитной истории.
2. Размер ссуды превышает ограничения по потребительским и ипотечным программам. Средний размер займа составляет 2–3 млн руб., а при дорогостоящем залоге допустимо получение 10–15 млн руб.
3. Залоговое обеспечение на дом, являющийся собственностью заемщика, позволяет сохранить права собственности на недвижимость. Пенсионеров и детей выписывать не требуется.
4. Оформление договора по займу проходит быстрее, относительно стандартной ипотеки.
5. Вероятность одобрения заявки максимальна.

Среди отрицательных характеристик выделяют расширенный список документации, увеличенный срок рассмотрения заявки, высокие требования к качеству и размещению залогового объекта, затраты на предоставление профессиональной оценки жилья.

Невыполнение кредитных обязательств

Если заемщик не погашает обеспеченный кредит, банк, согласно условиям кредитного договора, начисляет штрафы и пени, а по истечении указанного в соглашении срока подает в суд для взыскания предмета залога. Процедура происходит независимо от того, располагает заемщик дополнительным жильем или нет. Частный дом продается по сниженной стоимости (-30…42%) на публичных торгах. Часть полученной суммы, согласно статье 350 ГК РФ используется для удовлетворения требований кредитора, а оставшаяся разница возвращается должнику.

Для взыскания долга кредиторы также пользуются услугами коллекторских организаций. Согласно статье 388 Гражданского кодекса, финансовое учреждение вправе уступить требования по кредитному договору с согласия заёмщика. На практике банки прибегают к процедуре взыскания крайне редко, поскольку реализация объекта не покрывает расходы. Заемщикам, испытывающим финансовые трудности, следует обратиться в банк и обсудить варианты реструктуризации кредита. Сотрудники кредитной организации предложат уменьшить размер платежа, увеличив срок финансирования или оформить платёжные каникулы, позволяя выплачивать только проценты по займу.

Для решения индивидуальных вопросов обратитесь в службу поддержки интересующего банка. Там вам точно должны помочь.